Avec cette nouvelle année, nous sommes prêts à prendre des résolutions et se fixer des objectifs. Alors on en profite pour vous aiguiller dans vos choix. Et nous voulions mettre la lumière sur...
L’achat immobilier
On vous entend d’ici :
« Oui cette année, objectif propriétaire, j’achète ! » ou « Mon rêve dans 10 ans, je suis rentier ! ».
Les intentions sont belles, mais attention nous concernant, nous ne vous donnerons pas la recette magique du «Comment à 35 ans je suis devenu rentier, j’ai 26 immeubles, et 18 parkings à Paris».
Notre objectif c’est juste de vous rendre la tâche facile et compréhensible.
C’est vous mettre le pied à l’étrier en vous accompagnant dans vos recherches, le passage à l’acte (et ce n’est pas qu’une façon de parler), le financement, les travaux, la mise en place d'un montage financier, la gestion locative et la comptabilité le cas échéant… En gros, nous allons devenir votre meilleur ami. Vous allez adorer que l'on s’occupe de lever les obstacles entre vous et votre futur achat immobilier.
First of all, la question qui vous brûle les lèvres
« J’achète ma résidence principale ou je fais un investissement locatif ? »
ok on s’en doutait…
L’arbitrage est simple : si le différentiel entre le loyer mensuel et le remboursement de la mensualité d’emprunt est trop dissuasif, restez locataire temporairement, en attendant d’avoir 15 ans de stabilité devant vous. Vous l’aurez compris, d’un point de vue purement financier, cette question varie fortement d’une ville à l’autre.
Exemple : à Marseille, le loyer et la mensualité d’emprunt sont presque équivalents. Ainsi, il faut débourser 630€ par mois de loyer pour un appartement de 50m2 et 645€ de mensualité d’emprunt pour acheter et vivre dans le même appartement. Bingoooo ! Vous vous doutez qu'à Paris, ce n'est pas la même mayonnaise. Alors, notre réponse plus générale : pour la résidence principale, cela dépend...
Donc partons sur l’investissement locatif
(je ne vous le cache pas, cela m’arrange, j’avais prévu d’en faire le sujet de l’article)
Et plus particulièrement, l’investissement immobilier en location meublée
NOS CONSEILS MAJEURS :
Prendre en compte les coûts globaux (taxes, charges, travaux, valorisation du bien, impact sur votre train de vie, quid de vos autres projets…) ;
En faire un projet de long terme : déterminer votre horizon de placement, c’est primordial. Le temps constitue votre meilleure garantie ; il n’est jamais bon d’être contraint de vendre, ou de revendre trop vite sans avoir amorti les frais des premières années. Gardez en tête également que contrairement à d’autres placements plus souples (placements financiers), vous ne pourrez pas stopper vos mensualités ;
S’enrichir grâce à l’effet de levier : s’endetter pour investir, en utilisant son épargne mensuelle et les loyers obtenus pour rembourser le crédit, cela permet de placer dès aujourd’hui non pas le capital que l'on a, mais le capital que l'on aura dans 25 ans. Le rendement est donc sur une base bien plus large. Et finalement, le capital récupéré sera plus important que si vous aviez versé chaque mois les sommes équivalentes sur un placement financier. C’est le pouvoir de l’effet de levier.
Détenir une épargne existante pour constituer un apport : contrairement à la résidence principale avec 2 postes à financer (le foncier et les frais de notaire), dans l'investissement locatif, il y a 5 postes potentiels à financer, à savoir le foncier, les frais de notaire, les travaux, le mobilier, les frais d’intermédiation. Nous avons des astuces à ce sujet...
Optimiser la fiscalité, en privilégiant la location meublée pour ne pas s'alourdir d'impôt. Nous vous expliquerons comment cela est possible.
Rien de mieux qu'un...
Exercice de pensée
Vous versez 200€/mois avec un apport initial de 10.000€ sur un placement financier, ayant un rendement de 4%/an. Vous nous suivez ?
Passés 25 ans, votre capital final s’élève à 128 428€.
Si avec ces 200€/mois (et en complément 600€ de loyers mensuels encaissés), vous vous orientez vers l’investissement locatif à crédit, vous obtiendrez un investissement financé à hauteur de 185 465€.
Sans compter l’éventuelle revalorisation du prix du bien à la revente. Cherry on the cake!
Du coup… pour la même somme investie, vous capitalisez plus de 57.000€ !
Tout en limitant la facture fiscale...
Une fois que l'on comprend pourquoi il faut se lancer, vous allez réaliser que la tâche n'est pas si simple :
On s'est tous abonnés aux différentes alertes des sites de recherches d'appart, en espérant que la pépite tombe par magie dans notre boite mail.
On a tous vu passer l'opportunité, parce que l'on avait appelé l'agence 2h trop tard.
On s'est tous épuisés durant d'innombrables visites , en ne sachant pas quelles bonnes questions poser...
Et encore ce n'est que la recherche du bien... Vous n'avez pas tout ce temps à consacrer.
C'est une des raisons pour laquelle, vous appuyer sur le savoir-faire du cabinet En Privé, c'est choisir de se faciliter la vie. Accompagnés de nos partenaires, nous nous occupons aussi du reste : crédit, acte authentique, travaux, mise en location, comptabilité, déclaration fiscale. Et nous intervenons sur les principales villes de France où l'investissement a la cote : Paris, Bordeaux, Lyon, Marseille, Lille, Toulouse, Montpellier...
Ce qu’il faut retenir :
L’immobilier locatif est une super résolution, mais pas que... Nous aurons l’occasion d’en reparler. Retenez que la diversification est la clé du succès pour une gestion patrimoniale réussie, et que cela dépend SURTOUT de votre situation personnelle et de vos objectifs. Il faut choisir l'investissement immobilier le mieux adapté à votre cas : en BIC pour dégager des revenus non fiscalisés ou l’immobilier collectif en SCPI pour un investissement souple et plus liquide (à venir prochainement)…
Quoiqu'il en soit en 2020, vous pouvez vous demander non pas ce que votre vie sera dans 25 ans, mais ce que vous pouvez faire aujourd'hui pour être celui ou celle que vous voulez être dans 25 ans.
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M.C. | En Privé