Entre vous et l'immobilier, c'est une histoire d'amour pour la vie. Il est le pilier des stratégies de placement et il fait rarement défaut à sa réputation de valeur refuge. Il représente la sécurité, la rentabilité et la valorisation à terme. Comment ne pas l'aimer ?
Rendement et plus-value
La logique dans la construction de votre patrimoine voudrait qu'avant de vous lancer dans un investissement immobilier, vous ayez garni vos livrets et ouvert un contrat d'assurance-vie. Votre épargne conditionnera la faisabilité de l'opération. Ainsi, elle constituera en partie un apport pour votre nouveau projet. Quoiqu'il en soit, votre appétence pour l'immobilier y trouve ses raisons : sur la période 1999-2019, les logements à Paris par exemple ont rapporté près de 10,7% / an de rendement brut grâce à la forte hausse des prix.
10.402€/m2 en moyenne dans la capitale au 1er Janvier 2021, et la crise actuelle a pour l'instant un faible impact sur les prix dans les grandes villes. La pression reste globalement haussière.
L'investissement locatif répond à 2 stratégies patrimoniales :
Mettre en location et revendre à terme pour empocher une plus-value potentielle ;
Mettre en location et conserver l'actif pour se créer des revenus complémentaires, une fois votre crédit remboursé.
Dans les deux cas, c'est un placement incontournable de long terme qui joue résolument son rôle de placement refuge et rentable.
Le crédit à un niveau plancher
L'année 2021 devrait être une année où les taux d'intérêt seront encore remarquablement bas : 1,2% en moyenne toutes durées confondues ! En revanche, les temps sont durs pour les rêveurs : les conditions d'octroi se durcissent considérablement et les banques boudent (à juste titre, vu le contexte économique). Pour vous donner une vision réaliste, sachez que 3 dossiers sur 10 font l'objet d'un refus pour les raisons suivantes :
Un niveau de ressources trop faibles : bonne nouvelle tout de même, le taux d'endettement s'assouplit et passe à 35% au lieu de 33% de vos revenus ;
Une instabilité professionnelle : votre ancienneté professionnelle joue un rôle primordial dans l'étude de votre demande ;
Une mauvaise gestion de vos finances personnelles : les découverts, les incidents bancaires, les retards de paiement ne plaident pas en votre faveur
Un apport personnel insuffisant : il est désormais indispensable d'avoir un apport, à hauteur d'au moins 10% (couvrant les frais de notaire et les frais bancaires).
Mon conseil : Épurez votre situation financière en remboursant vos "petits" crédits si vous en avez et soignez votre dossier bancaire.
L'investissement immobilier se prépare, car l'envie d'avoir envie ne suffit pas. La règle d'or pour réussir, c'est de bien acheter. Soyez attentif au prix mais aussi aux critères suivants :
L'emplacement : Cela paraît évident mais quand même... Pour capter la demande locative, préférez le centre-ville, les quartiers centraux et commerçants et surtout bien desservis ; Visez les métropoles dynamiques : il faut se méfier des rendements élevés qui peuvent cacher un marché locatif atone (ex : Le Havre 5,66% ou Grenoble 6,27%). Et étudiez l'appréciation de la pierre sur les prochaines années ;
Le marché locatif : Faites une étude de marché et adaptez la taille de votre futur bien à la demande. Comme à Montpellier, qui est une ville étudiante, où il vaut mieux cibler les studios ou les 2p ; alors qu'à Bordeaux ou Nantes, la maison est plutôt demandée par l'arrivée de familles ;
Le rendement espéré : Ne faites pas de calculs hâtifs. Le rendement se calcule en prenant en compte les charges, l'impôt (personnel et impôts locaux) et les frais associés (frais d'agence, frais de notaire, travaux)... Un bon rendement se situe en moyenne entre 3,5% et 5,5% par an.
Mon astuce, c'est d'utiliser la Méthode LARCHER
LOYERS x 9 / PRIX D'ACHAT (comprenant les frais d'agence, les frais de notaire et les travaux éventuels) x 100 = ...% de rendement locatif annuel
On estime que les charges représentent 25% des loyers, ce qui équivaut à 3 mois de loyers.
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